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万达文旅转型阵痛:用房地产的玩法搞不成旅游

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发表于 2017-12-20 21:10:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
作为万达文旅大战略的首个试水项目,长白山万达国际度假区曾是当地政府的宠儿。

在万达国际度假区立项后,万达集团曾在抚松县创下一天时间签订42块土地出让合同的记录;后来部分土地被万达集团迅速抵押,获得的估值甚至高于购地价值。

但受限于地理环境及气候,长白山万达国际度假区的投资回报并不算高:根据长白山国际旅游度假区开发有限公司管理分公司的数据显示,2016年管理公司的年报中净利润为负。

尽管长白山度假区如今还冠以“万达”的名头,但早在今年6月的一次股东变更中,万达已从长白山国际旅游度假区开发公司彻底退出。这甚至早于万达将文旅项目出售给融创。

在万达“悄无声息”撤出后,长白山度假区的管理问题频发,过渡并不顺利;而万达更多其他的文旅项目未来又将何去何从?

“看不见”的警示牌

今年12月11日,网友陈凌轩在知乎上投诉,称其近日在长白山万达度假区下缆车时,由于没有工作人员保护协助,母亲只能在安全停靠点仓促下缆车,最终造成股骨骨折并被缆车碾压,“若不是缆车被按了急停,就会拉着我母亲掉入山崖之中,后果不堪设想。”

陈凌轩向腾讯深网描述,在事故发生后,陈母首先被送往当地医院,但当地医院表示伤情严重无法救治,他向现场工作人员表示强烈抗议后,陈母才被送往三百公里以外的吉大二院就医,而在抵达吉大二院后,景区方面并没有垫付任何医药费,跟车的工作人员表示没有办法对这个事情负责,随后离开。

让陈凌轩感到愤怒的是,在随后长达一周的时间里,景区的工作人员并未对事件做出任何回应,而陈观看监控录像的要求也被景区方面拒绝。

12月13日,陈凌轩自行包车前往长白山景区,历经周折终于见到景区的两位负责人。录像监控基本证实了陈的说法,但双方并未在现场就赔偿等事宜达成共识。

据腾讯深网现场观察,长白山滑雪场的缆车需要进行一定学习才能正常使用(如缆车把手被扶时玻璃罩无法打开),但现场并无工作人员在上缆车前对缆车使用者进行详细讲解,而在缆车的下车位置,则树立着一块不到膝盖高的警示牌(在缆车上根本无法看见)。



更让陈凌轩无法理解的是,在景区出现了一次严重事故后,景区不但未就事件达成解决方案、成立相关调查小组,甚至连现场都没有任何改变,既没有加强安保措施,也没有对危险处进行醒目标识。
12月16日,景区相关负责人前往医院,根据陈凌轩的描述:“我质问他们‘赔偿能够弥补我母亲的病痛吗’?度假区的人员听到我的类比,忽然怒不可遏,拍着桌子威胁我。”景区相关负责人在现场表示,“我们没有任何责任。”

针对此事,万达文旅方面相关人士对腾讯深网表示,属于对话中产生的误会,相关的认定和赔偿都尚在流程之中。

值得注意的是,在股权转移后,万达依然在负责项目的管理运营,但在此次事件上,万达和景区方面彼此之间的联系极少。这座被称为“中国休闲度假旅游项目的最高水平,世界级的旅游项目”的滑雪场究竟出了什么问题?

项目争议和失位的万达

资料显示,长白山国际度假区位于吉林省白山市抚松县松江河镇,曾是吉林省头号招商引资项目,项目总投资超过230亿元。

长白山国际度假区背后的项目公司长白山国际旅游度假区开发公司成立于2009年6月5日。3月份的签约仪式上,万达集团董事长王健林、泛海集团董事长卢志强、一方集团董事长孙喜双、巨人集团董事长史玉柱、亿利资源集团董事长王文彪作为投资方代表与吉林省白山市抚松县领导现场签约。

巨人集团最终也并未出现在投资方中,取而代之的是北京用友科技有限公司,在这5家投资方中万达商业和大连一方的出资额最多。其他几个投资方也先后撤出,首先是泛海控股的持股比例从20%下降至5%,大连一方的持股比例由20%降至5%,万达商业的股权比例则由45%增至69%。2014年亿利资源集团将其持有的10%股权卖给了万达商业,退出了该项目;两年后,泛海控股也将其持有股份转给万达。

此时万达集团持股比例已经超过8成,主要股东则由最初的5家变成万达集团、用友科技以及大连一方集团三家。

让人意外的是,今年6月大连万达集团也退出长白山国际旅游度假区开发公司的股东一列,尽管万达集团仍然承担该度假区的管理运营商,在万达官网以及景区官网上,“万达长白山国际旅游度假区”的字样仍随处可见。

根据工商资料显示,目前长白山国际旅游度假区开发公司股东为北京用友科技有限公司和大连一方集团有限公司,其中大连一方集团认缴出资额为29.5亿元,北京用友科技认缴出资额为5000万元,以此计算,大连一方的持股比例约为98.33%,北京用友科技持股比例约为1.66%。

腾讯深网在长白山景区现场了解到,该景区的大部分服务人员隶属关系早已转至大连一方集团,另外还有部分景区服务人员和第三方公司签署了相关协议。

有一位工作人员则直接表示,“现在虽然景区还挂着万达的名字,但实际已经和万达集团没有任何关系了。”

针对这样的变动,万达文旅方面相关人士对腾讯深网表示,这是因为万达集团正在转型轻资产,以转卖给融创的景区项目为例,万达负责管理运营,融创方面每年付管理费用给万达。

但该人士也表示,并不清楚长白山景区具体的管理模式,也并不清楚具体的管理人员是否还由万达负责。

不过目前长白山国际旅游度假区开发公司的法人代表,大连一方集团有限公司董事长孙喜双和万达集团也有着错综复杂的股权关系。根据资料显示,2014年赴港上市的万达商业地产,孙喜双持有6.3%股权,是唯一一个持股超5%的自然人股东;而在万达的重要文旅项目万达电影中,孙的持股量在自然人股东中也曾仅次于王健林,达到4.2%(后逐步减持,但仍为万达电影重要股东)。另外,由资料显示,万达集团收购的澳大利亚第二院线Hoyts原持有者正是孙喜双。

此外,尽管股权方面已经没有关联,但眼下长白山项目中的8家酒店公司,以及一间管理分公司的法人代表仍为万达文化集团总裁张霖。

在与腾讯深网沟通中,万达相关人士反复强调,万达正在转型的路上,在调头的过程中,难免会出现一些问题。

但是,转型过程中,如何才能避免相关游客遭受伤害?

实际上,承担了万达文旅破冰任务长白山项目在诞生之初就广受质疑。

2008年万达集团将自己的总部从大连搬至北京CBD万达广场,同时定下了新的重点发展方向:文化旅游产业。在同年举行的东北亚博览会上王健林被推荐了抚松县的招商项目,11月吉林省政府则在专题会议上决定在原有协议基础上,增加规划面积和建设内容,分期、分批立项审批,同时,省级财政、金融、国土、林业等部门要予以支持,抚松县长白山国际旅游度假区可作为单独项目申报国债资金扶持。

根据国土资源部网站公示信息,在2010年3月到5月间,抚松县向该项目出让至少109块土地,如此密集的转让频率被解读为绕开国家的土地出让规定。

有资料显示,抚松县最初计划的招商项目为一座滑雪场,投资门槛被设定为8640.1万元。但万达最终的总投资额达到了230亿元。

在此次项目的实际操盘过程中,银行贷款、融资机构、信托债券等均扮演了特殊角色。

据《第一财经日报》此前报道,部分土地迅速被抵押给银行并获得了高额贷款:以长白山国际旅游度假区北区A-14-2地块住宅项目为例,该地块出让合同的签订日期为2010年3月14日,成交价格为1609万元,而该土地抵押登记起始日期为2010年5月10日,相隔不到两个月,同一块土地的评估金额则达到2535万元,增值57%,并最终从中国农业银行股份有限公司抚松县支行获得抵押金额1774万元。根据当地政府的文件,这块土地直到2011年5月才进行环评公示,尚未开工建设。

2011年,经济参考报的一则报道称,长白山国际度假区还涉嫌违规修建高尔夫球场以及独栋别墅。
随着2014年吉林长白山旅游股份有限公司上市申请通过证监会的核准,相关政府部门对长白山万达国际旅游区已经没有那么重视。资料显示,长白山旅游股份的注册资本金为2亿元,大股东是吉林长白山开发建设集团,由长白山管委会100%持股,长白山管委会则是吉林省政府机构,正厅级建制。

有熟悉该项目的本地人士对腾讯科技表示,事实上在2015年左右,实际已拥有项目近八成股权的万达集团已经通过各种手段拿回投资,但万达集团内部对该项目却不太满意,这也使万达后期基本放弃自然风光的度假村模式,而是转攻主题乐园模式,所以今年万达集团完全放弃该项目也属正常。

万达文旅转型困局

2015年7月,王健林发布“万达旅游发展战略”,表示万达正全力转型,并将2020年完成转型目标的计划提前到2018年。届时,万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体的三分之二以上,万达集团形成四个支柱产业,万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。

从长白山的项目可以看出,在将文旅产业转手给融创之前,王健林就已下决心要将其手中的文旅项目轻资产化。目前,其文化集团旗下,主题乐园公司所管理的项目已全部售卖给融创,不过仍有包括500亿元的西安万达城、500亿元长沙万达城等协议框架暂未执行。

在大手笔出售文旅和酒店业务后,万达集团正试图驶入一条“轻”赛道,其文旅产业已完全从过去的商业地产板块剥离,运营业务则继续由文化集团承接,并同酒店管理公司一起,在今年8月被注入到港股万达酒店发展(00169.HK)旗下。

另外,根据万达集团相关人士表示,在部分文旅产业项目中,万达集团将更多扮演运营角色,而非持股角色:“万达集团将利用自己的经验,帮助这些景区更好进行运营。”

今年8月,万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司:万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司运营;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。同时,万达集团表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

但事实是,万达集团更擅长的是业态+商业地产背后的强大资金运作,与地方利益捆绑后资金的迅速回笼,而在服务方面其实并不算擅长。

一位2013年进入万达文旅项目的从业者对腾讯深网表示,万达文旅项目的最大问题是一直按照商业地产的方式进行操盘。

“文旅项目是一个长期的投资项目,甚至要有十年二十年才能看到回报,但是商业地产是回报很快的项目,操盘人更擅长的是成本控制,这就造成了万达的文旅项目相对供应商和品质方面,会首先考虑价格因素。”

该人士还进一步表示,万达的一些文旅项目主要来自和政府的相关部门进行配合,通过一些资本操作手段,本来就投入不多的资金更是很快就能回本。

“这些景区的服务水平和设施质量只能达到基本要求,因为本金早就已经收回来了。”

万达的文旅项目未来走向如何?目前还无从评判,但截至本文发稿,游客陈凌轩的母亲仍躺在吉大二院的病房内,没有人声称对此负责,无论是大连万达还是大连一方。

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